房地產景氣循環與未來分析

• 2017-11-07

所謂「專業」，是用對方聽得懂的話，去告訴他不了解的事情。

居台易在房產小知識裡，以這樣的出發點，盡可能避開專業知識裡較為艱澀的詞藻語彙，和大家交流與分享。

 

房地產景氣循環

要了解房地產市場，我們必須先瞭解過去的歷史、分析現在的狀況、預測未來的趨勢，才能一窺全貌。

 

一、1968年-1975年

1. 1968年，台灣由農業轉型工業社會，自住購屋需求強烈。(上升)

2. 1973年，中東戰爭，油價上漲造成通貨膨脹。(上升)

3. 1974年，因應石油危機，1/31宣布四樓以上建築禁建。(下降)

 

二、1975年-1982年

1. 1975年，11/11解除禁建，十大建設開始，放寬建築融資。(上升)

2. 1980年，中東戰爭再起，油價上漲造成通貨膨脹。(上升)

3. 1981年，空地限期興建，追查2戶房產以上資金來源，緊縮貸款，恐慌性賣壓。(下降)

 4.1982年，房價下滑快，經濟趨緩，修正國民住宅條例，獎勵興建，放寬建築融資，刺激買盤。(上升)

 

三、1982年-1991年

1. 1982-1988年，出口繁榮，經濟成長，年所得提升，股市上萬點，房價飆漲。(上升)

2. 1989年，管控銀行對房地產授信額度，全力緊縮銀根，房市股市雙雙反轉。(下降)

 

四、1991年-2001年

1. 1991-2001年，經濟成長趨緩，政府無利多政策，盤整近十年。(持平)

2. 1996年，兩國論，中共對台發射飛彈。(下降)

3. 1997年，亞太金融風暴。(下降)

4. 1999年，921大地震。(下降)

5. 2000年，台灣第一次政黨輪替，消息面利空。(下降)

 

五、2001年-2014年

1. 2001年，2000億首購貸款利息補貼，有條件開放外資陸資來台投資不動產。(上升)

2. 2002年，實施增值稅減半。(上升)

3. 2003年，SARS風暴，房市連2季下挫。(下降)(反應僅半年，爾後一路向上)

4. 2004年，首購貸款利息補貼，2000億持續擴增額度。(上升)

5. 2008年，金融風暴，房市股市雙雙下挫。(下降)

6. 2009年，調降遺贈稅(50%-10%)，美國QE1政策，開放陸資企業購入房地產543條款。(上升)

7. 2011年，開始一連串打房政策，奢侈稅、豪宅稅上路，不影響房價。(上升)

8. 2012年，美國QE3.QE4，豪宅限貸令、人壽保險限購令、實價登錄上線，不影響房價。(上升)

9. 2014年，貸款限制令、房地合一稅三讀通過，房價開始反轉，熱錢轉往國外投資。(下降)

 

六、2015年迄今

1. 2015年，房地合一稅確認2016年1/1正式上路，打房政策持續，價量俱跌。(下降)

2. 2016年，房地合一稅正式上路，新政府上任，GDP不如預期，兩岸關係不佳。(下降)

3. 2017年，上半年價量具跌，下半年價跌量微增，低自備之優惠付款方式紛紛出籠，為個案表現市場，亦有快速完銷之建案。(下至軟著陸)

4. 2018年，「雨遮、屋簷不計坪、不計價」將於2018/1/1正式上路，房價影響未知。(需觀察)

 

綜合分析：

1. 台灣房市之影響程度以政策面影響最大。(SARS、921、金融海嘯皆短期下跌，爾後快速反彈)

2. 台灣資金充沛，雖整體經濟不佳、GDP下修，然打房為房市下跌主因，導致資金外移。

3. 1974～1975、1981～1982、2000～2001、2008～2009年房價止跌回升，皆因有利房市之重大政策實施。

4. 資訊愈趨透明，消費者意識抬頭，預期未來一般房市炒作空間已不在，以剛性自住需求為主。

5. 預計合理價位日漸浮現，民眾購屋接受度將漸漸回升，未來建商之「售後服務」將成為一大重點。

 

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