影響台灣房地產之因素 - 國際房價崩跌案例探討

• 2017-11-07

許多房市評論多以日本、希臘、底特律等國家或城市，來評斷台灣的房地產是否可能崩跌，然而在時空背景、政經環境、人文思想等因素皆不同的狀況之下，做出台灣房地產必定崩跌的結果論述似乎太過武斷，因此筆者特別以不同角度，分析這些地方房價崩跌的原因，以期大眾有另一種不同的思維可以參考、判斷。

 

日本

一、70年代後，日本經濟高速發展，1985年取代美國成為世界最大債權國。

二、日本經濟嚴重威脅美國，美國試圖採取各種方式恢復競爭力，最著名的即為「廣場協議」。

三、廣場協議的簽訂影響：

    1. 強迫美元貶值以及日圓升值（1985-1996年間由250：1至87：1）

    2. 1985-1991年間日本出現資金輸出熱潮，成為全球最大直接投資國（達4千億美元）

    3. 日本眾多企業以大量資金投入美國「中老年」企業，陷入購買美國夕陽產業的圈套

    4. 美國企業及政府開始大量投資新興產業，進而創造長時間經濟奇蹟

    5. 國際資金大量進入日本房股市，獲利後資金撤離

    6. 日本企業投資泡沫產業以失敗告終→經濟急速衰退→公司倒閉潮→失業潮→房產崩跌

    7. 失落的日本房地產業至今仍在期望復甦中掙扎

 

希臘

一、希臘為加入歐元區，由高盛集團作帳，埋下經濟不振之伏筆

二、民生福利與收支無法平衡：

    1. 公務員薪資佔全國GDP 85% ，但公務員人口僅占25%

    2. 退休公務員所得替代率98%→公務員父母死亡，子女不申辦死亡證明之亂象

    3. 政府提倡「準時上班獎金」

三、外債3200億歐元，僅償還IMF(國際貨幣基金組織) 20億，歐洲央行42億

四、民族性→實際工作時數少，每天一人限領60歐，仍需上餐廳喝咖啡

五、失業率超過25%，青年失業率達64.2%

六、國家政策→國際債務→經濟崩盤→失業率高→房市崩盤

七、政府財政緊縮政策，如何協商債務，將是一大挑戰

 

美國 底特律

一、種族問題→黑人左派當政→高稅收高福利政策（繳稅者多為白人）→白人中產搬離→商業活動銳減→產業外移

二、產業外移後造成人口外移（由180萬高峰減少為70萬人口）

三、政府背債破產

四、失業率高達18.6%（全美平均7.6%）

五、犯罪率不斷高漲

六、種族問題→政策反彈→產業外移→人口流失→失業率高→房市崩盤

七、底特律希望以外來移民人口挽救，發放特別移民簽證，吸引外國專業人士

 

結語：

1. 觀察房市是否崩盤，無法從單一因素分析、判斷。

2. 各國時空背景、政經環境、人文思想等因素皆有所不同，無法以一概全、相提並論。

3. 觀察指標：人口紅利、政府政策、失業率、GDP、通貨膨脹、銀行利率、市場資金等，而其中最直接而重要的觀察指標，該是「失業率」。（EX.竹科無薪假對當時新竹房市的影響極其嚴重）

4. 不願承認的真相：資本主義社會的財富集中與貧富差距擴大，造成經濟雖成長，一般人民卻無感。  （80/20→95/5法則，即原本80%的財富集中在20%的人手上，未來將會變成95%的財富集中在5%的人手上）

  

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