什麼是「工業住宅」？ 到底能不能買？

• 2017-11-14

首先我們必須先了解，「工業住宅」其實只是個俗稱，正式名稱上並沒有所謂的「工業住宅」。而實際上，它就是個「違規」作為住宅使用的建築，簡而言之就是「不合法」。

很多人容易將其中的「甲種工業區」、「乙種工業區」，與非都市土地建築用地中的「甲種建築用地」、「乙種建築用地」搞混，甚至有網路資訊也將這兩種合併在一起寫，莫名其妙生出了「丙種工業區」、「丁種工業區」，居台易在這邊強調，根本沒有所謂「丙種工業區」、「丁種工業區」！猜想大家搞錯的原因，是因為「丁種建築用地」的解釋為：供工廠及有關工業建築設使用者，所以有人直覺認為那就應該要跟這邊的工業區併在一起討論，但「丁種建築用地」是屬於非都市土地，現在討論的工業區是屬於都市土地，從骨子裡就是不同的東西！又因為誤認為有甲、乙、丁種工業區，少了丙好像怪怪的，只好再給丙隨意一個「不受污染的工業用地」的解釋，實在是太誤導大眾啦！ 

重點摘要：

1.     現今「工業住宅」多為乙種工業用地，因為位於都市計畫內，故感受上與住宅或商業用地差異不大。

2.     其本身建築物是「合法申請」，但卻是「違法使用」。

3.     消費者可注意其在建物登記謄本上標示的是「一般事務所」、「廠房」等，而非「住宅」、「集合住宅」。

4.     必須在取得使用執照後，再「二次施工」隔間及衛浴，在實務上建商多會要求買方另與其他公司簽訂隔間與裝潢合約、以及「買方知悉本建案為工業用地僅能做一般事務所、零售業之切結書」以求自保，來預防「違規使用」之處罰，當然責任就會在消費者本身了。如果是建商故意隱匿，則消費者可要求退戶並求償。

5.     缺點：貸款成數較低，且無法適用政府各項優惠房貸，住家仍有被取締違規使用之風險。

6.     優點：單價較區域行情便宜，且在實務上，其房價漲幅居然優於一般住宅用地。

7.     政府對將工業用地當住宅賣的態度曖昧不明，取締案例少，甚至新北市以「輔導轉型」為方向，如近期泰山區「長群金璽御品」，就是由工業用地變更為住宅用地的案例。而中和「元氣大鎮」與淡水竹圍「南加州」建案，則是可以繳納「回饋金」及「捐地代金」來變更為住宅用地，只是建商與住戶仍在協調其費用如何支出而還未有定論，但這也代表政府其實開了一個後門。

8.     弔詭的是，這些工業區的水電費、地價稅、房屋稅、土增稅，皆與一般住家無異，因此消費者有一定接受度。

 

居台易良心建議：

購買遊走在法律邊緣地帶、甚至本身就是違法使用的建案，心理終究是不踏實，為避免未來可能的風險，建議還是購買合法申請使用的建案喔！

 

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