我有購屋的需求嗎？

2018-01-02

購屋原因百百種，今天讓我們來談談常見的大眾購屋需求種類與分析：

一、首購自住型

1. 自願性：這類人通常自主性較高也較為獨立，並且具備責任感、有理財概念。

2. 非自願性：筆者從業十多年來，最常見的就是即將結婚或已經結婚，男方有另一半及對方家長的壓力，才勉強來看房子，自然積極度普遍不高。還有一種就是家長希望小孩能存錢或早點獨立，自備款也通常由家長資助，但是當想到以後每個月需自己償還貸款，常常臨陣退縮。

3. 建議：

A. 因為無購屋經驗，常會詢問他人，但切記親友意見僅供參考，須避免人云亦云，自己的決定最重要，因為沒有人會對你負責，無論是錯過好房子或是買到問題屋，他們只要說一句：「我怎麼知道？」你就只能摸摸鼻子了。

B. 很多專家告訴你要比較過50間、100間房子才能下手購買，居台易認為這是非常不負責任的說法，否則建議看完1000間房子成為專家後再購買不是更好？現在網路資訊非常透明，也有許多的教戰手則，只要整體符合需求，再深入了解相關問題確認無虞後，其實不妨可以試著議價，也許就能買到好宅喔！

C. 買房子是好事情，但也須衡量自身的能力，不應該被當成婚姻的籌碼談條件；相反的，如果自身能力夠，只是不想背負房貸壓力，那麼有時候可能也要自我檢討一下囉！

二、換屋自住型

1. 常見的類型有小換大、舊換新、因工作關係遷移、退休換居所等。

2. 建議：

A. 務必先了解房地合一與重購退稅的細則（之後會有特別說明！），來保障自己的權益。

B. 在實務上最常見的就是房子看了很喜歡，但最後才發現要把房子賣掉後才有自備款，尤其現在房子轉手的時間相對較長。其實找房子不是一件容易的事，耗精神又花時間。居台易良心建議，可以等原有房子確定賣掉之後，在準備跑流程的期間，立馬開始看屋，才是最合適的！於此之前，記得可以先和買方協調同意延遲交屋等細則條件，才不會落得突然沒地方住的問題。（實務上通常以賣方向買方回租至某期限，以補償買方損失）

三、投資型

1. 炒房投資型：期待短期轉手獲利，以往甚至有炒紅單(預約單)轉讓套利，但在整體房市下滑後，投資環境大不如前，短期獲利機會渺茫。

2. 置產投資型：希望成為包租公、包租婆擁有穩定收益者，或是未來可以留給下一代的資產，長期來看如有一定的獲利，也可以轉手套利。

3. 建議：

A. 目前房市以剛性自住需求為主，由於政府的一些相關政策，業將導致未來房市要像以往來個大反彈是相當困難，因此建議勿以短期投資獲利為出發點。

B. 置產投資地點的選擇非常重要，必須了解在地的人口紅利、就業人口需求、學生住宿需求、商業活動是否頻繁…等，才有機會能夠穩定出租喔！

C. 由於台灣房市租金投報率看似不如海外市場，因而須多投資客轉往海外市場，但畢竟無法親自管理，僅能單靠專營海外的房仲，擁有著極大的風險，須審慎評估。

D. 在央行取消第二戶貸款限制後，重要的還是回歸到「貸款人的償帳能力」和「抵押品的擔保價值」。「貸款人的償帳能力」即貸款人的信用條件、收入、財力、年齡等，必要時須提供保證人。而「抵押品的擔保價值」其實就是房屋的鑑價。在實務上，可以請建設公司協助洽詢多家銀行初步評估，由於每間銀行認定標準有所不同，有時候A銀行無法通過審核，B銀行卻可以。待初步評估符合貸款需求後，再進行「銀行聯徵」，以避免聯徵未通過，影響到之後的評比。

E. 傳統投資市場已漸漸式微，反而開始有一些旅遊地產投資模式出現，但必須注意的是其許許多多的問題，如是否有獨立產權、品牌管理、投報率及風險…等，尤其宜蘭礁溪許多投資度假型產品，未來都是所謂的黑房（無執照日租套房），不得不慎！