淺談房地合一與重購退稅

一、房地合一的內涵

1. 只針對不動產「交易所得稅」，也就是有賺錢才課稅。

2. 稅基（課稅基礎）：

房地成交價（賣價）
- 成本（買價，若沒報會用（公告現值＋房屋現值）＊物價指數計算）
- 因取得、改良、及移轉而支付的費用（若沒報用成交價5%計算）
-土地漲價總數額（土增稅稅基）
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= 要課稅的總額

3. 因取得、改良、及移轉而支付的費用（相關費用）包含：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、修繕費等可提出證明（發票）之費用。

4. 土地漲價總數額：為政府課徵土地增值稅的稅基。

5. 免稅額：所有權人、配偶或子女設籍，無出租、無營業使用者才能適用。

二、時間點

1. 105年1月1日實施，實施後取得者皆適用新制。

2. 實施前取得，未滿2年出售者，且出售時間點在105年1月1日以後，適用新制；出售時間點在105年1月1日以前，適用舊制。

3. 實施前取得，已滿2年出售者，適用舊制。

三、課稅計算

總覽：

境內、外居住者：

1. 非自願性因素2年內出售者：課徵稅率20%

2. 與營利事業合建2年內出售者：課徵稅率20%

四、重購退稅（買貴退全額、買少按比例）

房地合一申請重購退稅之條件：

2. 退還限制：新買的房子比較貴，會退全額；新買的房子比較便宜，按照比例退還。

3. 時間限制：賣出房子並完成移轉登記起，2年內重購；或先購買後，2年內出售原有房屋。

4. 使用限制：無出租、營業使用

5. 名義限制：除了自賣自買以外，自己出售舊屋，以配偶的名字購入新屋，也適用重購退稅。

6. 移轉限制：若退稅5年內改做其他用途或再移轉時，追回退稅額。

7. 時效限制：完成移轉登記起5年內可申請。